南昌商业地产大突围

2014-9-22 14:56| 发布者: admin| 查看: 655| 评论: 0|原作者: 泛泛而谈

摘要: 商业地产作为房地产发展的热点,已支撑起南昌房地产市场半壁江山。目前,南昌商业地产市场供应量不断加大,写字楼、商铺等已成为投资的主战场。不过,不可避免的,南昌商业地产也必将面对诸多来自市场的考验。南昌商 ...
3.jpg
商业地产作为房地产发展的热点,已支撑起南昌房地产市场半壁江山。目前,南昌商业地产市场供应量不断加大,写字楼、商铺等已成为投资的主战场。不过,不可避免的,南昌商业地产也必将面对诸多来自市场的考验。南昌商业地产如何顺势而上,如何应对挑战,在激烈的市场竞争中实现突围?

集中发力  南昌商业地产迎来春天

欧阳俊(高新绿地中心营销总监)


2013年,从整个城市发展来看,可以说是南昌城市生活、商务配套的发展元年。在楼市调控新政之下,南昌商业地产市场“一片大好”,无论是“量”还是“质”都呈现井喷状态,万达城、绿地国博城、洪大城东城、五湖国际广场、嘉里中心、铜锣湾、高新绿地中心、云中城等高端商业综合体物业以及高端地标写字楼大量面世,标志着南昌地产发展迎来了又上了一个台阶,从单一功能的业态向复合地产,重点打造集购物、休闲、娱乐、饮食、文化、健康、商务为一体的商务商业综合体。
       随着高端商业地产的价值不断得到市场的认可,投资者纷纷争抢,商业地产的销售呈现一片火爆的局面。未来,南昌商业地产供应量还将上升,商业地产给南昌城市带来的价值将日益凸显,投资者还将进一步尝到商业地产的甜头。
       南昌商业地产市场之所以在今年集中爆发,是因为在前十年中南昌商业地产还处于发展的摸索阶段,从最初的做商铺卖商铺旧产业模式,到政府鼓励支持的专业大市场,再到各种主题概念的商业地产,以及逐渐由单一的功能业态到复合商业地产过渡模式,综合型的现代化商业地产形态到今天才展现在南昌人面前。而这种复合的集购物、休闲、娱乐、饮食、文化、健康、商务为一体的超大型商业模式也正是南昌未来商业地产发展的方向,这也是为什么万达、绿地在九龙湖开发近千亩万达旅游城、绿地国际博览城的原因。再来说说写字楼,同样将朝着复合模式方向发展,高新绿地中心就是其中的典型代表,集办公、商务、休闲、娱乐、会所、购物等于一体的综合办公楼,将是南昌未来写字楼发展的方向。
       目前南昌商业地产巨大的推盘量,尤其是写字楼这块,短期内趋于饱和,表现最明显的就是高新区。但是从长期来说是有很大的市场投资空间的。再说“过剩”这个词,它并不是绝对的,而是相对的。产品之所以过剩,是因为产品的单一,重复开发建设,商业的业态重叠、功能不明晰等造成的。基于这一点来看,南昌商业地产不但不会过剩,相反还有很大的发展空间。以几个重点片区来看:第一个红谷滩区,规划成一个CBD行政中心,大批高端写字楼、大型商业综合体、购物中心的规划建设,形成了一个现代化的国际商务商业区;第二个高新区,依托高新圆区产业,主要建设服务园区的高端写字楼、以及配套的大型综合体商业绿地新都会、万达广场等,形成了高新区域特色;第三个九龙湖片区则重点发展超大体量的主题综合商业模式,如万达旅游城、绿地国博城,以带动整个区域发展起来。所以,南昌商业地产不会过剩,只会发展越来越好,更多高品质的商业项目,更多的高端品牌将不断出现在南昌。
       住宅的“限购”,确实给商业地产带来了很大的机会,投资者要投资它必然会寻找新的投资方式,于是商铺、写字楼等商业地产因不受政策限制而发力走俏,但是我们也要看到一个事实就是,在如今的楼市投资环境下,吸引投资者转向商业地产的因素不光只是“限购令”,更多的还是商业地产带来的投资回报。从南昌目前的楼市情况来说,资金流向还主要是住宅尤其是豪宅市场,商业地产相对还处在一个“价格洼地”,所以其获得投资回报率相对较高。尤其是写字楼,南昌投资写字楼的收益普遍可以达到年均7.2%,而以“高新绿地中心”为代表的一批地标写字楼更是达到15%左右。但是目前南昌投资市场来说,商铺投资还是被大众认可的,市民已经有了很强的投资商铺的意识,而写字楼的话相比显得弱的多,这主要也跟城市发展有关,国内一二线城市已经证明,高品质的写字楼投资,稳定性更好、回报率也更高。
       南昌商业地产销售的火爆,与政府的推动、政策大环境息息相关,不断上涨的房价让扩容房地产税试点的呼声越来越高,房产税试点扩容已提上日程。限购、限贷、购房资格审查等重重关口直指住宅市场,写字楼、商业、酒店式公寓等投资型地产迎来难得的发展机遇,无论是开发商,还是投资者,都渴望能从中尝到甜头,于是开发商纷纷转而开发“商业地产”,而投资者则“弃住从商”,让卖方买方都有了强大的阵容,南昌商业地产今年火爆井喷正源于此。
       目前南昌商业地产还不够成熟,南昌商业地产还有很长的路要走,要想极快又好的走好商业地产之路,形成南昌形成南昌商业优势,构建城市影响力,还需要南昌政府、地产界等人士积极做好各方面努力。首先,政府好做好规划,避免形成局部地区商业地产的过分集中使项目陷入招商难和经营难与恶性竞争的尴尬境地。其二,南昌商业地产发展,最核心、最关键的问题在于,目前在南昌房地产业界,真正懂商业地产的、会商业运作的不多,大约只占开发商总数的2%—3%。这也使得很多商业项目或住宅项目的商业部分首先在业态规划上就存在着盲目性,商业模式过于单一,造成很多商铺投资者找不到合适的铺。所以,人才是关键,商业地产运营操作需要更高的专业人才。其三,商业地产的突围还需要大的知名品牌的支撑,南昌目前国际一线品牌还较少,高端大型综合体商业,只有引进国际知名品牌,做出知名度才能在市场上形成影响力,南昌商业的发展也依赖于高端品牌的不断引进。




南昌商业地产 告别野蛮生长大有商机

曹洋(江西博能房地产开发有限公司品牌经理)


近两年来,商业地产成为全国楼市的热点,一大批大型的商业地产也纷纷抢滩南昌,从在建的商业及综合体来看,在同类的二级城市中,南昌未来几年综合体的数量规模都将处在前列位置。
       11月25日,继上海“沪七条”,南昌也出台了“洪六条”。“洪六条”要点为针对普通住宅提高二套房贷款首付比例及增加社保缴纳年限。新政策的出台使得住宅的购买力削弱,而商业地产由于没有限购更是有机可乘,民间资本中的部分住宅购买力量就会自然转嫁到商业地产上来,商业地产或将迎来“春天”。
       此外,随着鄱阳湖生态经济区建设上升为国家战略、国家对南昌发展的政策鼓励、交通环境的改善、城市框架的逐步拉大、红谷滩在现有基础上扩展100平方公里、大力推进城市综合开发战略等都对南昌的商业发展起到推波助澜的作用,商业地产也从市中心单一商圈正向郊区多商圈科学稳健的发展。
       目前的房地产市场上有一些商业地产开发商是从住宅地产商转过来的,对商业的规律并不熟悉,因此也是套用住宅的开发模式来开发商业,且希望开发周期短,不重视商业的价值挖掘及商业经营能力差,往往最后形成的格局是商铺都卖了,地产商走人了,商铺形成不了人气,倒霉的是业主和经营户。而准确的定位、科学的设计、成功的招商、开业的专业运营,这些都是商业地产开发的关键点也是难点,住宅开发商想要在商业地产领域享受成果就必须告别野蛮生长,重视内功的修炼!



市场红火  南昌商业地产空间巨大

杨一凡(传奇国际广场营销总监)


2013上半年,南昌商业地产供应激增,商业地产市场跑火。写字楼和商业物业供应同比均上涨30%以上。在成交方面,传奇国际广场、绿地中心、五湖国际广场等多个楼盘商业写字楼热销。
       上半年南昌市的写字楼新增供应充沛。据统计,2013年1月至6月共13个项目取得预售许可证,合计供应面积达48.32万平米,同比去年上涨37.86%。特别是艾溪湖畔的京东地块得到重点关照,宜居宜商的商业定位让该板块的楼市红火异常,13个取得预售许可的项目中有4个来自于京东板块,合计供应面积超过20.62万平米,占总量的42.67%。和写字楼市场相比,上半年南昌商铺供应合计26.40万平米,同比去年增长三成有余。大多在中心区域的商铺去化率都良好。
       南昌非住宅市场2012年供应量同比下降19.49%,成交量却同比增长19.96%,非住宅市场成交量保持在8-10万平/月,表明南昌非住宅市场需求持续强劲。随着南昌市加快新“一城多核”的发展,城区扩大,新CBD的日趋成熟,南昌商业地产迎迎来一个蓬勃发展周期,商业地产发展前景巨大;同时,住宅限购政策的调控期,将给南昌商业带来更为充沛的需求动力。
       随着城市扩容发展,南昌商业地产正处于快速发展阶段,市中心商圈物业价值仍然保持最高,红谷滩商圈日趋成熟,高新区随着大量刚需住宅的成交,预计未来3-5年高新区域将导入大量人口,目前区域综合体建设遍地开花,未来商业前景看好,其实相对一二线城市而言,南昌商业地产尚处于初步发展阶段,未来空间巨大,不存在供应量过剩的隐忧。
       在经济下行压力下,中央调控强度趋缓,由堵转疏为趋势,合理住房需求仍将得到支持。但是,为保持政策稳定性与延续性,并确保房地产市场平稳健康发展,现行限购、限贷等调控政策退出可能性不大。南昌城市扩容带来的城镇化建设将有助于带动房地产市场需求提升,而投资渠道的匮乏、住宅限购限贷政策,将推动大量的投资热钱进入商业地产。
       在南昌市政府“垄断房地产一级市场,调控二级市场,放活三级市场,全面繁荣房地产市场”的方针指导下,以及在新出台的搞活房地产政策推动下,南昌的商业地产市场将会进入新一轮的快速增长期。
       南昌开发商未来欲想突破重围,在商业地产上站稳脚跟,还需要使尽浑身解数,成行成市去发展,跟专业的行业与协会合作,将对方的业态转换为自己的资源,同时着力打造品牌影响力,但是始终还是要关注客群消费的问题,服务错位,只有这样才能保障商业地产可持续发展。



契机良好  期待量质齐变

袁海龙(南昌众一富东广场营销总监)


随着南昌经济社会发展水平的不断提高,人均GDP的上涨,经济快速崛起,消费水涨船高,老百姓对生活质量的追求越来越高,而原有的商业业态已不能满足洪城百姓的需求。目前,南昌市商业正处在由传统商业向现代商业转变的起点上,按照新城市规划理念,必将带动商业“减老增新”,为南昌商业地产发展提供良好契机,现有商圈满负荷运作
       自上世纪70年代初至今,南昌市区商圈始终停留在以八一广场、中山路、胜利路为核心的中心商圈;以抚河路、福州路、孺子路等特色专业街形成的商业网点密集、业态多样的市中心特色商业街;以洪城大市场为核心辐射全省的专业批发市场的洪城商圈。随着城市版图的扩张,农村人口城市化进程加快,年南昌城市版图以发展到260万平方里,容纳人口300万人,这样的城市规模,仅有的几大商圈显然满足不了城市居民日常生活购物消费的需求。
       南昌将大力完善市级商业中心和打造4大区域性商业中心,形成“宝塔式”商圈结构。商圈内业态包括购物中心、大型百货店、专业店、特色商业街、宾馆饭店等。可以预计,复合型商业是未来发展趋势,南昌市将逐步填补现代复合型商业社区的空白,满足人们日益增长的体验式的消费需求,提升南昌市城市形象和商业品位
       如今,地产商纷纷涌入商业地产,对于未来商业地产是否会出现供应过剩局面的担心不无道理。不过,万达老总王健林说过,“规模就是效率”,大连万达集团快速的跑马圈地,其实反映了当前地产界对商业地产前景的看好。在北京、上海、广州、深圳这些一线城市,高档写字楼租金两年内已经翻了一倍,而且供应非常紧缺。而南昌商业地产处于萌发期,未来供应空间较大;随着南昌经济的快速发展、地铁的开通,南昌商业地产显然将迎来规模的“井喷”,以及由量变到质变的提升。



拒绝浮躁  南昌商业地产需做精、做特色

舒云龙(江西军隆房地产副总经理)


目前非住宅项目当中,商业地产成交的比例相对较高。主要因为在住宅商品房限购的前提下,不限购的商业地产自然而然成为投资房地产的重要补充。从经营情况来看,目前南昌市大多数新小区的配套商铺空置率超过50%,典型的供过于求。短期来看写字楼趋于饱和,但是长期来说是有很大的市场投资空间的。这些新区包括朝阳、高新区,现在的九龙湖区域肯定是未来的热点板块。不过,就我看来,南昌的商业地产目前有过剩的迹象,供过于求,因为南昌对整个江西的辐射能力不足,影响能力较为有限,除了南昌和周边的县城,再远就不行了。由于政府目前对住宅产品的发展采取的是一种“限购”措施,很多投资者把目光放在了不限购的商业项目。在房产新政的调控之下,在住宅市场无奈迫于“三限”的压力下,市场对商业地产的需求将进一步增旺。但是,这几年的“限购政策”令民间大量资金被吸引到商业地产方面来,造成商业地产项目过快过高地增长,其结果可能反而不利于商业地产的健康发展。商业地产的投资不同于住宅,在较长的一段时间内,仍需要依靠租金收入来维持。商业地产的一个重要原则是“做精”“做特色”,虽然南昌城市化的步伐越来越快,但目前南昌市商业地产的发展仍比较凌乱无序,缺乏精品,缺少特色,未来应更多地引进一线城市商业开发理念,同时注重发掘南昌本地文化。







鲜花

握手

雷人

路过

鸡蛋
上一篇:投资理财之道下一篇:聊聊cosplay

最新评论

最新热贴

90年女生 至心探求另一半 共渡余生 至心的来

90年女生 至心探求另一

90年的我,立刻奔三了 看着四周的同砚们完婚的完婚生子的生子,内心

多些朴拙  少些套路

多些朴拙 少些套路

本人90年的,身高162,体重52KG,本科,如今做分店店长事变是扮装品

愿得一人忠首一生

愿得一人忠首一生

我呢 是90年的 学历一样平常 本科 身高 161cm 属于本性开朗的

征婚交友 本人女28岁 盼望在这里能找到我的另一半

征婚交友 本人女28岁 盼

我叫董欣璐 身高168 体重51公斤 90年的 由于不喜好相亲的那种感觉 以

阳光温热,韶光静好,你还将来,我怎敢老去!

阳光温热,韶光静好,你

故意者加我上方扣扣

返回顶部